Недвижимое имущество, находящееся в обременении, не поддается продаже без банковского разрешения. Если было оформлено ипотечное кредитование, согласно ФЗ «Об ипотеке» заемщику разрешается пользование заложенной квартирой или домом и поддержание его в пригодном для жилья состоянии.
Потерю имущества или другой вид реализации относят к незаконным. Согласно ст. 301-303 Гражданского Кодекса банк выступает третьей стороной в этих вопросах. Но в некоторых случаях банковское учреждение соглашается с заявлением заемщика на продажу залогового имущества.
Содержание
Какие владелец имеет права на недвижимость
Права и обязанности должника прописаны в Федеральном Законе «Об ипотеке…». Статьей 29 четко обозначается, что использование имущества проводится исключительно в прямых целях. Это значит, что жилье предназначено для проживания, регистрации других жителей, оформления договора аренды, но не более.
В другом виде реализации (продаже) имеются свои нюансы. Статья 37 обозначает возможность отчуждения путем сбыта после согласия банка, выдавшего средства на квартиру или дом. Если лицо желает продать свое имущество, оно должно обратиться для урегулирования этих вопросов в банк. Если этого не сделать, сделку в судебном порядке оспорят с переходом имущества во владение финансового учреждения, как указывается в статье 301 ГК РФ.
Кто занимается продажей квартиры
Люди в редких случаях продают свое имущество, взятое в ипотеку. Для этого должны быть веские основания, одними из которых являются:
- Отсутствие денег на выплату по кредиту. Это случается, если заемщик увольняется с работы или находит другой финансовый источник, который не позволяет ежемесячно оплачивать проценты и основную сумму.
- Продажа для улучшения условий проживания. На 2018 год получение ипотеки увеличилось на 30% в связи с уменьшением процентов, что дает повод для появления новых возможностей. Если продать квартиру, можно будет доложить деньги, чтобы приобрести новое с большей площадью.
- По независящим обстоятельствам. Это личные причины семейного или бытового характера, которые указываются в заявлении для банка. Они могут быть разными: начиная от шумных соседей, заканчивая праздниками и собственными пожеланиями.
К исключительным случаям относится продажа во время постройки. К примеру, взяты деньги на жилье, которое строится, но нужда в нем отпадает. В процессе сбыта ипотечной недвижимости, находящейся под обременением, должник должен занизить рыночную цену, так как покупателей для этого немного.
Кому понадобится квартира, находящаяся в обременении
Практически во всех случаях находящееся на продаже жилье, находящееся под обременением, имеет существенно сниженную стоимость. Занимаются чаще всего подобными процедурами риелторы, которые имеют наработанную базу на такое жилье. Многие недвижимые специалисты способны заплатить наперед, чтобы выгодно продать квартиру. Люди, занимающиеся срочной продажей, находят покупателей быстрее, так как снижается стоимость более, чем на 20%.
Также специалисты (долгое время занимающиеся продажей ипотечного жилья) приносят пользу во время убеждения любой категории граждан, даже тех, кто сомневается в выборе такого типа имущества. Основные покупатели – лица, у которых нет больших денег, но имеется желание покупки хорошей недвижимости. Эта категория соглашается на сложные сделки по сниженной себестоимости, но, опасаясь махинаций, им требуется помощь специалиста.
Еще одной группой покупателей являются те, кто предпочитают имущество в определенном районе или доме. Это выгодно для владеющих квартирами в элитном районе или комплексе, так как шансы на покупку дома у них подешевле увеличиваются.
Как можно продать недвижимость
Классическая продажа путем заключения договора купли-продажи касательно имущества с обременением невозможна. Для этого потребуется обращение в учреждением, которое предоставило займ.
Законных вариантов в реализации ипотечного имущества всего 4:
- Досрочное погашение.
- Погашение ипотеки после процедуры.
- Сбыт недвижимости при наличии ипотечного долга.
- Реализация банком квартиры с обременением.
Досрочное погашение
Одна из наиболее сложных схем по закрытию ипотечного договора. Имущество, находящееся в кредите, отпугивает потенциальных клиентов, поэтому многие предпочитают вторичное жилье с прямой продажей.
Досрочное погашение касается дорогого элитного жилься. У квартир в новых домах, где современная планировка и удобная транспортная развязка, повышенный спрос. Если построением занимался добросовестный застройщик, то к конку работ свободного жилья не будет.
Схема такова: потенциальным покупателем жилплощади вносится задаток, которого будет достаточно для полноценного погашения банковской задолженности. Оформляется отдельный договор дополнительного соглашения с заемщиком, который заверяется у нотариуса.
После того, как будет закрыта ипотека и снято обременение (это не превышает рабочей недели), стороны сделки обращаются в регистрационную палату для переоформления договора долевого строительства или оформления договора купли-продажи.
Погашение ипотеки после процедуры
Потенциальный покупатель должен быть осведомлен в том, что ему предлагается имущество с банковским обременением. Если информация будет подаваться частями, со скрытием деталей, человек может посчитать, что находится в какой-то афере.
Процедура не проблемная. После появления желания в покупке покупатель нужно пойти в банковское учреждение с заявлением о намерении приобрести жилье. Банковскими сотрудниками составляется с лицом предварительная договоренность, а сам документ заверяется у нотариуса.
Покупателем вносится требуемая сумма, чтобы погасить долги заемщика через первую ячейку депозита, оставшаяся и причитающаяся после оформления сделки – через вторую.
С недвижимого имущества будет снято обременение, чтобы оформить документально куплю-продажу. Сторонам открывается доступ к личным ячейкам по завершению внесения данных в Росреестр.
Сбыт недвижимости при наличии ипотечного долга
Залоговая недвижимость, которая находится в имении финансовых компаний, становится привлечением для желающих получить по сниженной сумме квадратные метры.
Такие покупатели оформляют ипотечный займ практически по той же схеме, что и обычные заемщики:
- предоставляются аналогичные бумаги, чтобы банк проверил и оценил покупателя как потенциального клиента;
- если одобряется кандидатура, приобретаемое имущество оценивается и страхуется в обязательном порядке, исходя из положениий ФЗ «Об ипотеке…».
Перерегистрация ипотечного жилья в Росреестре для нового хозяина накладывается на банк. Заемщика подписывает дополнительные бумаги о том, что долговое обстоятельство будет переуступлено.
Таким образом квартира продается в течение 3 недель (неделя на снятие обременений, а также 2 недели, чтобы оформить сделку по продаже).
Реализация банком квартиры с обременением
Если собственник не желает заниматься процессом продажи по причине длительного отсутствия по адресу проживания, перекладывается продажа залоговой недвижимости полноценно на работников банка.
При этом виде продаже обременение снимается банком и покупателями, заемщик может не присутствовать. Остаточная сумма после совершенного правового действия заемщиком забирается в депозитной финансовой ячейке.
Какие нужны бумаги
Прежде, чем начать процесс продажи квартиры или дома с обременением, потребуются определенные документы. Классический список не может обойтись без:
- документации, подтверждающей финансовую возможность заемщика;
- договора купли-продажи во второй стороной;
- справки о том, что долги по кредиту отсутствуют на данный момент;
- закладной по кредитованию;
- документации, подтверждающей зачисление покупателем суммы на квартиру, которая будет погашать заемный остаток;
- документации, которая подтверждает снятие имущества с обременения.
Дополнительно в зависимости от типа продажи квартиры может быть запрошен дополнительный пакет документов.
Сколько будет стоить жилье в обременении
После продажи недвижимого имущества, находящегося в обременении, владелец все равно потеряет свои средства. Обычно стоит имущество, если его продавать самостоятельно, на 10% дешевле от первоначальной цены. Если осуществляется срочная продажа, сумма может быть уменьшена на 20-25%. Если продавец без обращения к риелторам будет искать покупателя, согласившегося на приобретение подобной недвижимости по установленной рыночной цене.
Наиболее распространенные вопросы
Налогообложение в процессе продажи ипотечного жилья?
Регулируется процедура по налоговым правилам так же, как и при покупке обычного жилья: при владении имуществом более 3-х лет, после продажи в независимости от суммы вычитаться дополнительный процент не будет. При наличии недвижимости до трех лет, с последующей продажей по высокой стоимости, взимается налогообложение в размере 13% (при единоразовом вычете в 1 млн. рублей). Уклонение в виде уменьшения стоимости по договору и прочих махинаций не допустимо, так как сделка контролируется финансовым учреждением, поэтому сумму прописывают достоверную. Если квартира или дом были приобретены до начала 2016 года, сроки будут увеличены от 3-х лет до 5.
Если человек взял военную ипотеку, как проходит продажа?
Это достаточно сложная процедура. Для военных действуют другие нормы закона. Законодательно обозначается, что жилье, купленное с применением целевого кредита Министерства обороны, является залоговым имуществом не только финансового учреждения, но и военного ведомства до того момента, пока сумма не будет возвращена, либо, пока не пройдет 20 лет работы в воинской части. Чтобы совершить продажу жилья посещается Росвоенипотека, далее лицо погашает остаточную задолженность, обременение снимают для последующего заключения обычного договора купли-продажи со второй стороной.
Если жилье было приобретено на средства из материнского капитала, как осуществляется продажа?
При продаже квадратных метров под обременением затруднения могут возникнуть с выделением части малолетнему (обязательство родителями подписывается и оформляется нотариально в процессе получения материнского капитала). Продажа подобного имущества практически невозможна, так как гражданин должен будет после первоначального взноса ожидать процедуры разделения квартиры на доли.
В данной процедуре выступает еще одна сторона – попечительский орган, защищающий интересы несовершеннолетних. Сделка должна быть согласована с работниками органа опеки. Но родители могут продать имущество, не рассматривая часть детей. Но по достижению совершеннолетия дети могут оспорить сделку, что повлечет за собой тяжелые судебные разбирательства.
Чем рискуют стороны во время продажи?
Лицо, продающее недвижимость, не имеет рисков. Залоговое банковское право регистрируется в Росреестре. Это означает, что человек не может быть лишен квадратных метров до снятия обременения и завершения сделки.
Но покупатель будет рисковать по нескольким причинам. Если у продавца не будет одобрения от банковских работников, начнется судебный спор. Собственник квартиры после того, как получит задаток и снимет обременения, легко может отменить процесс, что влечет за собой потерю чужих денег. Привести к подобному действию человека могут проблемы с документами. Например, в правоустанавливающей документации будут найдены ошибки, попечительский орган не будет согласен с условиями сделки и так далее. Сделка нередко срывается по независящим от человека причинам: из-за заболевания, гибели, несчастного случая. В таком случае задаток будет возвращен в судебном порядке.
Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, покупатель должен обратиться в банк, чтобы быть уверенным в грамотном проведении каждого этапа сделки.