Условия и инструкция постановки земельного участка на кадастровый учет

Кадастровый учет объектов недвижимости подразумевает регистрацию участков земли и иных объектов различного назначения в Едином государственном реестре недвижимости. Последовательность регистрации земельного надела в ЕГРН определяется Федеральным законом № 218 от 13.07.2015 года. Согласно этого документа, кадастровый учет — это внесение в реестр сведений для подтверждения факта существования имущества, его ликвидации или различных изменений.

Зачем нужен кадастровый учет объектов недвижимости?

В первую очередь, кадастровый учет подтверждает существование земельного участка с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи (со своим местоположением, границами, площадью), а также определяет его цену, в нашем случае – кадастровую стоимость земельного участка. Все эти сведения вносятся и хранятся в ЕГРН. Ответственность за хранение в ЕГРН данных о состоянии недвижимости и их достоверности берет на себя Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии или сокращенно Росреестр.

Важно знать! Росреестр не взимает плату за хранение сведений в реестре — сбор накладывается только при выдаче кадастрового паспорта на участок или другие объекты недвижимости.

В Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ сказано, что Государственный кадастровый учет недвижимого имущества — внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также — объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Таким образом, цель кадастрового учета земельных участков — придание им индивидуальных признаков перед куплей-продажей, оформлением дарственной или передачей земли в наследство, сдачей в аренду и т.д. При этом, каждому объекту присваивается индивидуальный кадастровый номер.

Процедура кадастрирования участка

Для того, чтобы поставить свой надел на кадастровый учет необходимо обратиться к кадастровому инженеру — специалисту, имеющему соответствующую лицензию, который проведет обмер участка, установит его границы с помощью специального геодезического оборудования, а затем подготовит документацию.

Cроки постановки на кадастровый учет

Законодательные и реальные сроки постановки земли на кадастровый учет могут отличаться, и этому есть объективное объяснение – изменение количества рабочих дней в каждом году, изменение рабочего графика организации, бюрократические проволочки, имеющие под собой законные основания.

Согласно Федерального Закона № 218 от 13.07.2015 года, срок оформления в реестре не должен превышать 5 рабочих дней. В реальности, с учетом того, что в календарном месяце около 20 рабочих дней время подачи и обработки заявления составит примерно 2 рабочих дня, если делать это через Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ), и неопределенное количество дней, если подавать документы при помощи Почты России, отсылать их по электронной почте, или использовать другие сторонние сервисы по обработке данных.

С 01.01.2017 года постановка на кадастровый учет стала приобретать черты действующей государственной машины – все операции проводятся в течение 5 рабочих дней. Поэтому, с учетом графика работы МФЦ, реальное время обработки заявления физического или юридического лица — 7-9 календарных дней. Это же можно утверждать и в отношении других способов подачи и обработки документов.

Интересно: С того же января 2017 года в кадастровой палате появилась практика задержек обработки заявлений в связи с большим наплывом документации. Поэтому реальные сроки работы с документацией могут быть увеличены до месяца и больше.

Условия кадастрового учета

Регистрировать частную недвижимую собственность могут все владельцы, достигшие возраста 18 лет. Регистрировать недвижимость доверяется и заинтересованным доверенным лицам при невозможности самих собственников организовать процесс лично.

Зарегистрировать в кадастре разрешено любое недвижимое имущество, на которое право собственности перешло к другому собственнику на следующих основаниях:

1. С подтверждением прав на владение;
2. Арендный договор;
3. Если собственник может пожизненно владеть недвижимым наследством;
4. Если у собственника есть права на постоянное пользование наделом.

На кадастровый учет должны ставиться земли, которые получились дроблением или объединением. Если владелец надела решил изменить площадь участка самостоятельно, то для законодательного закрепления этих изменений он должен получить расценочный документ на каждый новый надел. При получении земли по завещанию или в наследование объект не проходит регистрацию в земельной кадастровой ведомости, так как наследник получает все права на землю, включая паспорт на нее.

Нельзя оформить паспорт, если:

• Владение участком подчинено ФСБ;
• На земле расположен заповедник или заказник, если земля представляет культурное наследство государства или имеет научную ценность;
• На земле ВС РФ проводят ведомственные мероприятия.

Перед началом регистрации владелец должен узнать, не попадает ли его земля под одну из этих категорий. Технически заявление заполняется представителем палаты, а владельцу недвижимости остается проверить, правильно ли заполнены все пункты.

Если в ходе регистрации была допущена ошибка, то, согласно ФЗ РФ от 24.07.2007 г. № 221 (статья 28) она исправляется по решению, которое принимает Кадастровая палата или региональный Росреестр. Кроме того, согласно ст. 2 ФЗ РФ от 02.05.2006 года, истец может лично обратиться с требованием исправить неверную информацию или отправить это требование в письменном виде в госорганы, в региональное отделение Росреестра или исполнителям в Кадастровой палате с соответствующей просьбой. Заканчивается регистрация обращения об исправлении данных оформлением выдержки с указанием исправлений в отношении исследуемого надела.

Внимание! Кадастровая ошибка и человеческий фактор, возникающий при внесении объекта в реестр – это два разных законодательных понятия. Уточнять принадлежность неверных данных следует на этапе заполнения обращения.

После того, как просьба изложена, документ проверен на ошибки и отправлен по инстанциям, истец оплачивает государственный сбор: предприниматели вносят 600 рублей, частные собственники — 200 рублей. По прошествии 5-10 рабочих дней заявитель должен лично посетить Кадастровую палату еще раз, чтобы забрать выдержку из ЕГРП. Документ должен ссылаться на категорию недвижимости, к которой она относится.

Кто может поставить землю на государственный кадастровый учет?

Заявление о постановке надела на кадастровый учет принимается не только от его владельца, но и от заинтересованных третьих лиц, если оформлен соответствующий запрос. Чтобы подать заявление лично, податель (не обязательно владелец участка – это может быть доверенное лицо) предоставляет необходимый пакет документов в Кадастровую палату:

1. Заявление с просьбой о постановке земли на учет в кадастр;
2. Ксерокопии удостоверения личности;
3. План размежевания;
4. Нотариально заверенная доверенность, которая удостоверяет полномочия заинтересованного участника процесса на регистрацию в кадастре.

Если надел появился после перераспределения участков, отделения или объединения земель, то проситель должен предъявить письменное согласие владельцев на образование нового земельного участка, и об отсутствии у них претензий.

Если земля сдается в аренду или попадает под действие иных зарегистрированных полномочий, то владелец или доверитель должны составить соответствующий документ о согласии всех владельцев участков или залогодержателей на образование нового надела, который будет регистрироваться в кадастровой палате.

Условия и нюансы постановки

Только полный пакет правильно составленных документов может служить безусловным основанием для успешной постановки вашей недвижимости на кадастровый учет. Этот процесс, как и внесение изменений в базу, может осуществлять владелец частной собственности, органы власти, арендаторы и заинтересованные пользователи госимущества. Формально можно нотариально доверить кадастровые документы любому представителю.

При проведении документации по электронной почте заявителю необходимо иметь право пользования ЭЦП (электронно-цифровая подпись), что само по себе стоит дорого. Такая необходимость появляется из-за того, что вся электронная документация, поступающая в кадастровую палату, заверяется цифровой подписью кадастрового инженера. Поэтому разовое оформление постановки на учет в электронном виде не имеет смысла.

Из дополнительных нюансов оформления необходимо:

• Разрешение на учет в соседних регионах, а не только по месту расположения объекта;
• Оформление иностранцами предусматривает оплату только прав на недвижимость. Остальные операции проводятся бесплатно;
• По поручению или доверенности заявителя работу со всей документацией совершает кадастровый инженер на оплачиваемой основе;
• Поставить землю на учет разрешается не только в Росррестре, но и в кадастровой палате, Многофункциональном центре услуг или других органах согласно их ранжированию.

Список документов для государственного кадастрового учета

1. Гражданский паспорт;
2. Заявление на учет;
3. Справки о праве собственности на землю;
4. План размежевания геодезический план, который составляет геодезическая региональная служба на цифровом носителе;
5. Квитанция об оплате госпошлины;
6. Арендуемый надел оформляется при наличии справки-согласия от арендаторов земли, а также свидетельства от Росимущества;
7. При оформлении кадастра на лицо младше 18 лет необходимо предварительно получить согласие опекуна. Если нельзя оформить учет лично несовершеннолетним, необходимо оформить нотариально заверенную доверенность на третье лицо;

Пошаговый порядок постановки земли на кадастр

После осуществления всех описанных выше шагов по сбору документов заявитель должен сделать следующее:

1. Весь обязательный пакет справок (вместе с заявлением о постановке на кадастровый учет) переправляется в Кадастровую палату;
2. Оплачивается государственная пошлина (напомним: ее стоимость – 200 рублей для частного лица, и 600 рублей для предпринимателей);
3. Квитанцию об оплате государственной пошлины, заявление и пакет документов на землю нужно передать кадастровому инженеру, который примет их под расписку и продолжит работу с документами.

Почему может быть приостановлена постановка на учет или дан отказ

Отказать в процедуре кадастрового учета госорганы могут, в первую очередь, из-за неправильно оформленных ранее документов и других нарушений законодательства. Если выявлены какие-то нарушения или ошибки, то процедуру приостанавливают до устранения препятствий, после чего можно обращаться повторно. На ликвидацию несоответствий отводится 3 месяца.

Кроме ошибок и неправильно оформленных документов, госорганы могут отказать в инициации процедуры постановки на учет в следующих случаях:

1. Если надел, который заносится в земкадастровую ведомость, по факту проверки не рассматривается, как объект недвижимости, и им не является;
2. Если заявление или другие документы из необходимого пакета имеют не соответствующее требованиям содержание или заполнены неправильно. Правильную форму образца, разрешенную Минюстом России, вывешивают в каждой подведомственной организации на специальных ознакомительных стендах. Кроме правильного заполнения, документ необходимо подписывать только лично – или истцом, или его доверенным лицом;
3. Если земля, заявление о регистрации которой в земельном или городском кадастре подано в соответствующие инстанции, состоит из одного или нескольких территориальных наделов, то и межевание, разделение или выделение части из них, а также другие действия по изменению существующего положения не разрешаются ФЗ РФ;
4. Если конкретный земельный надел выделился из одного или нескольких участков, которые были внесены в ГКН, и информация о которых носит временный характер;
5. Если заявление было подано неправомочным участником процесса. Заявлять об учете долей надела могут только владельцы или обремененные правами лица. Кроме того, если на участке, который находится не в частной собственности, есть долгострой, недостроенное сооружение или какой-нибудь незавершенный строительный объект, то разрешено вносить в ГКН информацию о расположении этих сооружений на участке по иску о регистрации в земкадастре при условии, что обращение подавалось владельцем или его доверенным партнером. Параллельно с иском о регистрации подается план размежевания. Параллельно подается заявление об изменениях, которые необходимо учитывать на участке;
6. Если ошибки, несоответствия и другие нарушения в документации не устранены в оговоренный 3-х месячный срок;
7. Межевой и технический план, результаты обследования и другие документы заверены неправомочным лицом. Межевой план относится к основным документам при внесении данных в кадастр. Он составляется кадастровым инженером при размежевании территории, и входит в «межевое дело» — узкоспециализированный пакет документов. Межевое дело содержит данные о наделе, которые могут потребоваться и правообладателю, и ГКН. Технический план ЗУ должен соответствовать регламенту ФЗ РФ № 122-ФЗ от 27.07.97 года, № 221-ФЗ от 24.07.07 года, и № 171-ФЗ от 23.06.14 года.

Заключение

Поставить на учет в Кадастровой палате свой земельный надел – значит, закрепить за собой право собственности, которое будет определять дальнейшие действия собственника по возможным будущим правовым отношениям с людьми или организациями. После подтверждения в палате права собственности вы будете иметь право купли-продажи участка, который признан государством в его границах.