Правоустанавливающие документы на земельный участок

Документы, которые подтверждают какой-либо вид прав на земельный участок, бывают двух видов:

• Правоподтверждающие (они же правоудостоверяющие),
• Правоустанавливающие.

Для большинства людей и те, и те называются привычным словосочетанием «документы на землю», а разнице между ними значения не придается. При этом разница существенна. Если ее усвоить, то легче будет ориентироваться во всех бумагах и проще формировать пакет документов для совершения сделок.

Правоподтверждающие документы

Это те бумаги, которые подтверждают(удостоверяют) право лица на земельный участок. Наиболее известный из них – это свидетельство о праве собственности. Прежде оно выдавалось на гербовой бумаге, имело «мокрую» печать и иные знаки, по которым можно было доподлинно определить его действительность. Свидетельства имели одинаковый вид , хотя выдавались на разные виды недвижимости. Бумажное свидетельство бережно хранилось у собственника наряду с правоустанавливающими документами. Теперь такое свидетельство бывает только электронным. Оно не распечатывается, не подтверждается печатью и не имеет никаких специальных знаков. Электронное свидетельство хранится в базе Росреестра. Собственник может получить только выписку из единого реестра недвижимости, сведения из которой будут актуальны на дату выдачи. Такую выписку запрашивают риэлторы, арендаторы, покупатели, чтобы не терять время и не связываться с несобственниками. При этом Росреестр самостоятельно устанавливает собственника при проверке сделок с землей. Самому Росреестру такая выписка не нужно, что логично.

Свидетельство подтверждает то, что право на земельный участок перешло к собственнику на законных основаниях, что все правоустанавливающие документы прошли строгую государственную проверку и переход права был зарегистрирован должным образом.

Только при наличии такого свидетельства собственник может отчуждать свой земельный участок и иными способами распоряжаться им. Без него невозможно совершить ни возмездные сделки, ни передавать участок во владение, ни дарить его, то есть совершать безвозмездные сделки. Наследники при отсутствии у наследодателя свидетельства не смогут унаследовать его принадлежащий ему при жизни земельный участок, кроме случаев наличия у наследователя права пожизненного наследуемого владения. Такие ситуации имеют место тогда, когда наследодатель годами пользовался земельным участком, построил на нем дом, проживал в этом доме, оплачивал все необходимые платежи, чувствовал и считал себя собственником этого участка, но на самом деле не оформил когда-то право собственности на участок или не довел оформление до конца. В этом случае наследникам предстоит долгая и сложная процедура признания за умершим права собственности на земельный участок, которая не всегда может завершиться положительно.

Наследуемые на условиях пожизненности участки земли являются объектами публичной собственности. У их владельцев есть только право владеть ими и пользоваться, а возможность распоряжаться ими отсутствует, исключая возможность передавать их по наследству. Право пожизненного владения подтверждается свидетельством иного рода. В последние годы такие свидетельства практически не выдаются, поскольку институт пожизненного наследуемого владения себя изжил, а владельцы участков, передаваемых на таком основании, в большинстве своем приватизировали их. Если же предыдущие владельцы не приватизировали участок, то у последующих сохраняется такая возможность.

Правоподтверждающий характер также носят договоры аренды земельных участков. Они удостоверяют право арендатора на владение и пользование земельным участком. Распоряжение арендованным земельным участком ограничено возможность арендатора сдать его в субаренду, если это не запрещено законом или положениями самого договора.

Правоустанавливающие документы

Перечень документов второго вида более обширен. По существу, они представляют собой такие документы, которые говорят об основаниях возникновения права собственности на земельный участок и об основания для проведения процедуры государственной регистрации права на него. Росреестр прежде всего проводит правовую экспертизу правоустанавливающих оснований, если документы соответствуют установленным для такого вида бумаг требованиям, регистрирует на их основании право собственности.

Кроме как для оформления права собственности правоустанавливающие документы необходимы при получении разрешения на строительство на земельном участие, при смене категории земли.

К числу таких документов относятся:

• Договоры. Это самая многочисленная группа документов. Наиболее распространен договор купли-продажи. Он оформляется, если земельный участок приобретался на возмездной основе на определенную денежную сумму у физического или юридического лица, у муниципалитета или государства. Для данного договора предусмотрена простая письменная форма. Нотариальное заверение требуется только в том случае, если на сторону продавца выступают несколько лиц или субъектов. Например, так часто бывает, когда наследники продают доставшийся им в наследство земельный участок. Также множественность субъектов на стороне продавца бывает при продаже ранее приватизированного участка. Другой, чуть менее распространенный договор, — договор дарения. По этой безвозмездной сделке обычно приобретают участки у близких родственников, родители дарят землю детям, бабушки и дедушки – внукам. Форма у такого договора простая письменная. Другой вид договора как правоустанавливающего документа на земельный участок — договор мены. Более всего он был распространен в советский период, когда возможности сделок с недвижимостью были ограничены законом.
• Свидетельство о праве на наследство. Это документ выдается нотариусом каждому из наследников с указанием его доли в наследстве или с поименованием конкретного имущества из наследственной массы. На основании этого свидетельства Росреестр регистрирует право наследников на земельные участки в том числе. Если наследники решат обменяться земельными участками, разделить их или совершить иные юридически значимые действия, то смогут это сделать после регистрации права собственности на основании свидетельства о наследстве
• Решение суда. Решения суда правоустанавливающего характера также различны. Чаще всего речь идет о принудительном разделе участка, когда совместное пользование земельным участником, находящимся в совместной собственности затруднено или невозможно. Кроме того, в суде гражданин вправе получить документы-основания для регистрации права собственности на земельный участок на условиях приобретательной давности. Если некто непрерывно в течение пятнадцати лет добросовестно и открыто владел и пользовался земельным участком, проявляя о нем свойственную собственнику заботу, то суд вправе признать за этим гражданином право собственности на этот участок. С подобным решением суда надлежит обратиться в Росреестр для завершающего шага по регистрации своего права.
• Решение о разделе земельного участка. Здесь ситуация может двоякой. Либо у земельного участка был один собственник, который решил по каким-то причинам разделить его на два участка, либо несколько собственников (например, участки приватизации или наследники) решили выделить свои доли как физически, так и юридически – с присвоением адресов каждому вновь образованному участку.
• Акты органов власти. Они говорят о том, что земля была бесплатно предоставлена лицу в собственность, например, многодетной семье. Также участки получают ветераны Великой отечественной войны. В рамках реализации программы по обеспечению жильем детей-сирот этой категории граждан могут предоставляться как жилые помещения, так и земельные участки. Кроме того, в индивидуальном порядке рассматриваются случаи выдачи земельных участков военнослужащим и работникам органов внутренних дел, отличившихся при прохождении службы.
• Решение о реорганизации и передаточный акт. Этот тип правоустанавливающий документов обычно попадает в руки бывших членов некоммерческих товариществ и кооперативов. Приняв решение о реорганизации или ликвидации юридического лица, правление его на общем собрании распределяет все имущество товарищества или кооператива, в том числе землю. По передаточному акту каждый бывший член реорганизуемого (ликвидируемого) юридического лица обычно получает землю, бывшую у него во владении и пользовании. Кроме того, может достаться часть земель общего пользования.

Каждый вид документа должен соответствовать определенным требованиям, поэтому оформлять их следует должным образом, чтобы не получить потом отказ в регистрации права по причине несоответствия документа установленным нормативам.

В любом документе должны быть указаны не только точные данные бывших и новых собственников, но и максимум сведений об участке: его адрес, описание, категорию земель и назначение, кадастровый номер. Часто бывает так, что кадастровый номер в правоудостоверяющем документе и в реестре не совпадают. Тогда приводятся оба с указанием источника каждого из номеров.

Чтобы правильно оформлять земельные отношения со своим участием, нужно иметь представление как о правоустанавливающих, так и правоудостоверяющих документах. Для правильного оформления документов лучше всего обращаться к специалистам или следовать пошаговым инструкциям, которые можно найти в справочных правовых системах.