ЗемЮрист.ру
Назад

Сервитут на земельный участок: что это такое, его виды и порядок установления

Время на чтение: 5 мин
0
15

Рассмотрим ситуацию: гражданин купил участок, построил дом, а коммуникации проложить не может: мешает соседний надел. Как быть в такой ситуации? Законодательство предлагает воспользоваться правом на установление сервитута. Разберемся, что же это такое.

Что такое установление сервитута на земельный участок?

оформление сервитута

В соответствии со ст. 274 ГК РФ термин «сервитут» означает право ограниченного использования чужой собственности. Сервитут может быть частным или общественным, обращенным на земельный участок или строение.

Чаще всего сервитуты устанавливаются в коттеджных поселках и садоводческих обществах. Например, участки огораживают важный объект (трансформаторную будку) так, что экстренные службы не могут получить к нему прямой доступ с улицы. Еще одна ситуация: на территории поселка есть водоем, но жители не могут к нему пройти, так как путь перекрыт постройками или глухим забором. В таких случаях владельцев одного или нескольких наделов обязывают выделить землю в пользование, т. е. обременяют сервитутом.

Ст. 216 ГК РФ приравнивает сервитут к вещному праву, однако владельцы не лишаются права собственности на обремененный участок земли. Они вправе продавать его, передавать по наследству, а также совершать все необходимые юридически значимые действия.

ВНИМАНИЕ! Если участок находится в муниципальной собственности, сервитут устанавливается в соответствии с требованиями ст. 23 ЗК РФ.

Право проезда (прохода) через участок

Во времена, когда участков в садоводческих обществах было немного, пройти или проехать на свой можно было беспрепятственно. Но со временем количество наделов возрастало, большие дробили на несколько мелких, отчего прежние подъезды и проходы просто исчезали. В результате собственник уже не мог попасть на свой участок, оказавшийся «в кругу заборов».

Законодатели решили эту проблему с помощью сервитута. Что это такое, подробно рассматривается как в ст. 274 ГК РФ, так и в ст. 23 ЗК РФ. Эти нормативные акты гарантируют собственнику право требовать от владельцев соседних участков выделения земли для беспрепятственного доступа (прохода или проезда) к своему наделу. Соседи могут достичь мирного соглашения в данном вопросе, установив соразмерную плату за пользование землей. При возникновении разногласий дело рассматривает суд.

Отказать в праве проезда или прохода через участок можно по нескольким основаниям. Во-первых, если постройка является незаконной и признана самовольной, во-вторых, есть иные варианты доступа к участку, что подтверждается заключением эксперта.

ВНИМАНИЕ! В установлении сервитута откажут, если после этого собственник обремененной земли не сможет ею воспользоваться, например, построить дом, заниматься земледелием.

Отличительные особенности сервитута от договорных отношений между собственниками

Сервитут, как и любые договорные отношения, регулируется нормами ГК РФ, но при этом имеет ряд существенных отличий:

  • устанавливается только при наличии оснований, предусмотренных ст. 23 ЗК РФ, либо ст. 274 ГК РФ;
  • подлежит обязательной регистрации в соответствии со ст. 27 ФЗ № 122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
  • должен быть наименее обременительным для собственника участка;
  • при продаже земли переходит к новому собственнику, его условия, сроки не могут быть изменены новым владельцем обремененного участка;
  • может регистрироваться на основании решения суда, вступившего в законную силу;
  • в некоторых случаях устанавливается принудительно, вопреки желанию владельца земли.

Виды сервитутов

виды сервитутов

Существует много разновидностей сервитутов: водные, лесные, гражданские, воздушные, срочные, бессрочные, а также публичные и частные. Последние чаще всего устанавливаются в отношении земельных участков. Инициаторами могут стать местные органы власти (ст. 23 ЗК РФ) или частные лица (ст. 274 ГК РФ). Разберемся, в чем их особенность, а также в каких случаях они могут быть установлены.

Публичный

Этот вид обременения может быть установлен решением местных органов власти для обеспечения нужд государства, местного населения, органов самоуправления. Он не предполагает изъятия земельного участка (п. 2 ст. 23 ЗК РФ), утверждается законом или иным нормативным актом, приятным на основании результатов общественных слушаний.

Специфика публичного сервитута в том, что он обеспечивает общественные интересы, а не владельцев соседних участков земли. Примером может быть обеспечение прохода к пляжу, водоему, парку, школе или больнице для всех без исключения жителей населенного пункта. Законодательство предусматривает следующие случаи, когда обременение может быть установлено:

  • обеспечение свободного доступа к водным объектам;
  • при проведении ремонтных работ объектов инфраструктуры (дорог, линий электропередач, инженерных и прочих сооружений);
  • при необходимости разместить на участке геодезические, межевые знаки и обеспечить к ним подъездной путь;
  • при проведении дренажных работ;
  • для обеспечения водопоя, а также при изъятии водного объекта;
  • для прогона стад сельскохозяйственных животных;
  • сенокоса и выпаса скотины;
  • для использования земли в целях охоты или рыболовства;
  • для проведения исследовательских, изыскательских или иных работ.

ВНИМАНИЕ! Переход права собственности не является основанием для прекращения сервитута или изменения условий, срока его действия.

Частный

Еще один вид сервитута – частный. В отличие от публичного, он реализуется в интересах конкретного лица или лиц. То есть собственник участка имеет право обратиться с требованием к соседу о предоставлении права ограниченного пользования его земельным наделом. Частный сервитут устанавливается в нескольких случаях:

  • когда доступ к жилищу возможен только через соседние участки;
  • отсутствует возможность строительства или ремонта инженерных коммуникаций, относящихся к конкретному дому;
  • есть иные нужды, удовлетворить которые можно только с использованием доступа на соседний участок.

Это обременение устанавливается либо по обоюдному согласию сторон, либо по решению суда. В первом случае стороны подписывают соглашение, к которому прикладывается межевой план с выделенными границами сервитута, а также указываются:

  • кадастровый номер;
  • данные сторон, подписывающих документ;
  • срок, цели, основания установления обременения;
  • плата (или отсутствие таковой);
  • обязанности сторон;
  • условия расторжения.

Во втором случае сервитут устанавливается на основании решения суда, вступившего в законную силу. Этот же документ является основанием для регистрации прав в Росреестре, в остальном же порядок оформления аналогичен. Владелец обремененного участка также может затребовать плату, однако делать ему это придется через суд.

Основания и особенности начала процедуры

Если участок находится в государственной собственности, правовым основанием для начала процедуры оформления сервитута является заявление. Оно направляется в Земельный комитет, либо Комитет по имуществу, или в МФЦ. В заявлении указывается информация:

  • Ф. И. О., ИНН, место жительства, паспортные данные (наименование, ИНН, место регистрации, ЕГРЮЛ – для организаций);
  • кадастровый номер участка, который будет обременен;
  • цель обременения (проезд к зданию, участку, осуществление деятельности по обслуживанию объектов ЖКХ, коммуникаций);
  • сроки обременения.

ВАЖНО! Единой формы заявления нет, каждый регион разрабатывает собственную.

После проверки доводов, изложенных заявителем, выносится решение об установлении сервитута либо отказе и направляется по местонахождению заявителя. В случае несогласия заинтересованное лицо вправе оспорить документ в судебном порядке.

В отношении муниципальных земель, переданных в долгосрочную аренду частным лицам или организациям, действует иной порядок. Помимо заявления потребуется предварительная договоренность с тем, в чьем распоряжении находится участок. Кроме того, срок такого сервитута будет ограничен длительностью договора аренды.

Земли частных могут быть обременены на основании добровольной договоренности сторон либо по решению суда. В первом случае сервитут регистрируется на основании договора, во втором – на основании решения суда.

Лица, от которых исходит инициатива установления сервитута

С точки зрения ст. 274 ГК РФ, требовать установления сервитута могут только лица, чьи интересы нарушаются, например, из-за отсутствия доступа к объекту, участку или коммуникациям. Это могут быть собственники соседних участков, муниципальные власти, органы самоуправления, а также юридические лица, осуществляющие прокладку и обслуживание коммуникаций (дорожно-строительные организации, предприятия, отвечающие за вывоз мусора и коммунальное хозяйство).

Где регистрируется сервитут?

В соответствии с ФЗ № 218 от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости», все данные о сервитутах хранятся в ЕГРН, основанием для регистрации является заявление, поданное в Росреестр или МФЦ. Лицо, обратившееся за регистрацией права, обязано уплатить госпошлину в размере 1500 рублей для физлиц и 6000 рублей для юридических лиц.

ВАЖНО! Исключением являются обременения, указанные в ст. 39.25 п. 4 ЗК РФ, они не подлежат обязательной регистрации!

Какие документы необходимы для установления сервитута?

 

сервитут

Чтобы оформить частный сервитут на участок, необходимо подготовить соглашение. За основу можно взять стандартное соглашение, в котором указываются Ф. И. О. и реквизиты сторон, координаты участка, причина обременения, а также размер платы. Если земля принадлежит муниципалитету, соглашение имеет стандартную форму и предоставляется госорганами. Чтобы поставить на регистрационный учет, к соглашению нужно приложить документы:

  • заявление по установленной форме, которое подает заинтересованное лицо либо собственник;
  • оригинал квитанции об уплате госпошлины;
  • копию документов, подтверждающих личность заявителя (паспорт), для юридических лиц – ИНН, копии учредительных документов);
  • копию решения об установлении обременения;
  • заверенную копию решения суда, если нет соглашения сторон;
  • технический план земли (если сервитут налагается только на часть);
  • информация о строениях на земле;
  • доверенность, если документы подписывает не собственник участка.

Пошаговая инструкция по установлению сервитута

Оформление частного сервитута значительно проще, чем публичного. Как правило, процедура состоит из трех этапов:

  • инициатор направляет владельцу земли предложение об установлении сервитута с указанием причины, сроков, платы за использование части участка;
  • при обоюдном согласии стороны заключают договор об установлении сервитута;
  • заинтересованная сторона оплачивает услуги составления межевого плана участка, на который будет наложено обременение;
  • владелец сервитута обращается с пакетом документов в МФЦ или Росреестр, оплачивает госпошлину;
  • по истечении 10 дней данные вносятся в ЕГРН.

При установлении публичного сервитута процедура более сложная:

  • Заявитель обращается в государственный орган с требованием установить сервитут на земельный участок с обоснованием причин.
  • Уполномоченный орган назначает публичные слушания и уведомляет владельца участка о повестке. По итогам принимается решение об удовлетворении либо отказе в установлении сервитута, которое направляется заявителю.
  • Если владелец участка не согласен с принятым решением, он вправе потребовать выкупить или изъять его земли, а также оспорить решение в судебном порядке. В случае, когда наложение ограничений причинит материальный вред, собственник может потребовать компенсацию убытков.
  • Если в течение месяца решение об установлении сервитута не будет оспорено, органы власти начинают процедуру регистрации в Госреестре.

Срок действия установленных ограничений

В соответствии со ст. 23 ЗК РФ срок действия обременения определяется по соглашению сторон либо по решению, принятому на публичных слушаниях. При этом по землям, находящимся в длительной аренде, он лимитируется сроком действия договора. Никаких иных ограничений законодательство не содержит.

ВАЖНО! По землям, находящимся в собственности государства, сроки ограничиваются п. 4 ст. 39 ЗК РФ.

Прекращение сервитута

Частные сервитуты прекращают действие по истечении срока, на который они были установлены. Кроме того, расторгнуть отношения могут сами участники договора обременения по взаимному желанию или в случае, когда отпали основания для сервитута. Для этого необходимо подписать дополнительное соглашение и обратиться с заявлением в Росреестр.

Срок действия публичных сервитутов также ограничивается датой действия зарегистрированного соглашения или решения органов власти. Если основания действия обременения исчерпаны, он может быть прекращен по решению суда или уполномоченного органа по основаниям:

  • имеется задолженность по плате, предусмотренной за пользование участком;
  • более 2 лет не ведется деятельность, для осуществления которой был введен сервитут;
  • владелец сервитута отказался от своего права.

Какие трудности могут возникнуть и как их избежать?

Оформление сервитута не такое простое дело, к тому же, если владелец участка не согласен, то легко оспорит решение в суде. Итак, с какими трудностями сталкиваются те, кто хочет оформить сервитут:

  • Сосед отказывается добровольно подписывать соглашение. В этом случае придется доказывать свою позицию в суде, а основанием, подтверждающим справедливость доводов, может стать экспертиза.
  • Неверно выполнено межевание: инженер не выделил границы участка, на который будет наложено обременение на общем плане. Еще один распространенный недочет – отсутствуют координаты участка.
  • За пользование установлена слишком высокая цена, что нарушает принцип соразмерности. До момента регистрации соглашения нужно обратиться в суд с иском о пересмотре платы и обоснованием реальных расценок.

Сервитут – инструмент, позволяющий регулировать отношения между владельцами земли. Без него не обойтись, если потребности одного собственника невозможно удовлетворить, не вторгаясь частично во владения другого. Сервитут может быть обращен как на земли частных лиц, так и государства, а порядок, сроки и процедура установления обременения зависят от целей, которые он преследует.

, ,
Автор:
Ирина Маслова
Поделиться
Похожие записи
Комментарии
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Отправляя данную форму, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности и правилами нашего сайта.